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尴尬的中国公寓证券化
时间:2018-04-23 08:15:15 来源:渭南资讯网 阅读数:6627

  原标题:租赁住房资产证券化提速在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下,住房租赁行业金融创新步伐加快,尚未阳光化的类REITs成为首选,《经济参考报》记者了解到,目前还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目,相关产品有望在近期获批,百亿规模所谓房地产信托投资基金(REITs),是房地产证券化的重要手段,即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程,伴随着国内监管层相关政策的出台和明确,标准化的公募REITs有望破冰。

  04月23日,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(以下简称“碧桂园租赁住房REITs”)获得深圳证券交易所审议通过,在很多发达国家,REITs被应用得相当广泛,据悉,碧桂园租赁住房REITs产品是由碧桂园控股有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同开发,产品规模100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级AAAsf,而目前在中国,商业物业几乎还是靠银行贷款来融资。

  此前,碧桂园已经开创长租领域的银企合作模式,相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议,并陆续接受放款,值得注意的是,今年以来,房企通过资产证券化的方式进行融资的步伐在加快,地产大佬新“钱途”在租赁租房市场发展温床以及相关政策东风培育下,长租公寓REITs产品自去年四季度进入布局高发期,新派公寓以及保利地产等租赁住房REITs产品的获批发行,预示着租赁住房REITs将成为标准化公募REITs推进的重要突破口,助推国内住房租赁行业的长期发展。

  事实上,随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营,租房市场站上风口,但长租公寓前期投入大、回收周期长,且盈利空间有限等难题长期以来备受诟病,作为盘活存量物业资产、解决企业重资产问题有效途径的REITs产品受到房地产商的青睐,中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示,在政策强调租赁市场发展及自持住宅物业频出的背景下,租赁REITs对房地产商而言,可有效盘活房地产存量资产,提高资金利用效率;对中小投资人而言,租赁REITs为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道;对政府而言,可以有效缓解租房市场供需不平衡,租赁市场不完善等难题,长租行业会在未来具有高速发展的潜能,成为后房地产市场的新增长点,新派公寓创始人、CEO王戈宏在接受《经济参考报》记者采访时表示,四年前在其创立新派公寓之初,就联合赛富基金发起了赛富不动产基金用私募REITs的方式收购了这栋旧住宅资产。

  对于房地产企业来说,在开发增量市场竞争加剧的前提下,存量市场存在着广阔的前景和商机,他还表示,此次发行不依赖任何第三方增信和担保,仅凭物业资产增值以及新派公寓的运营效率就获得AAA评级,大大降低了产品优先级的发行成本,阳光化难题北京商报记者注意到,尽管已在中国市场蛰伏十多年之久,但仍未有严格意义上的REITs产品面世,目前国内房地产开发商试水的REITs产品几乎都是以私募形式发行,主要面向机构投资人,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求,他表示,通过REITs的方式,租赁住房企业能盘活存量资产,达到资产真实出表、降低负债率、优化资产负债表等多重目标,大大提升企业参与租赁市场的积极性,推动中央“房住不炒”的方针的落地。

  同时,高税收也成为REITs行业进一步发展的拦路虎”他说,“目前来看,这个行业重组等各阶段负税较重,只有解决了税收问题,提升REITs投资者的收益水平,才能使REITs市场蓬勃发展,对此,周以升表示,对于不少自持物业的长租公寓而言,REITs是为数不多的可供选择的退出渠道之一,为了达到投资人对投资回报的市场化要求,会倒逼租赁企业和物业持有人进一步改善经营管理水平,最终市场会形成供需平衡以及合理的估值水平,“从法律立法角度来看,我国的国家计划纲领性文件、国务院及部门规范性文件中陆续提出支持、推进REITs试点,将REITs作为金融工具应用于房地产企业转型、住房租赁市场培育发展、传统基础设施领域的政府和社会资本合作等领域,但迄今为止尚未出台REITs立法或实质性优惠政策,未能将REITs规则落实到操作细节层面。

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